Актуальность статьи состоит в следующих вопросах:

• какие условия вписываются в кредитный (ипотечный) договор;
• в каком объеме обозначены долговые обязательства;
• может ли банк в сговоре с третьими лицами изначально поставить противозаконную цель отобрать у вас квартиру;
• что делать, если возникают сложности с выплатой кредита;
• вправе ли банк выселить плательщика ипотеки из квартиры;
• какую роль играет оформление закладной;
• какие могут быть предложены способы реализации залогового имущества, чтобы заемщик ощутил наименьшие потери;
• можно ли оттянуть момент ареста квартиры и последующей ее продажи;
• как добиться реструктуризации долга в суде.

Рассматриваются многие другие моменты, касающиеся проблемной ипотеки. Указываются законодательные акты, которыми может воспользоваться компетентный юристконсульт, оказывающий вам помощь на переговорах с банком, а также в арбитраже или в суде общей юрисдикции (здесь нужно учитывать конкретные обстоятельства). Поэтому консультироваться следует с высококвалифицированным юристом-практиком, который сможет в дальнейшем организовать грамотное и полномасштабное юридическое сопровождение в суде. Это основной акцент статьи.

Банки, выдавая крупные кредиты, зачастую требуют такой же крупный залог: дом, квартиру, землю, иную недвижимость, приобретенную после оформления ипотечного кредита, а также лично вам принадлежащие акции, паи и пр. Не всегда заемщик имеет возможность своевременно вернуть средства, взятые в долг под проценты, и тогда он лишается своей недвижимости.

Кредитор продает залоговую недвижимость 

1. Оформляя ипотеку, вы подписываете кредитный договор, в котором подробно расписаны условия погашения займа:

- установлены объемы помесячных выплат частей тела кредита;

- обозначена процентная ставка годовых выплат;

- введены особые пункты на многих страницах, выгодные только банку.

2. Банк инвестировал, к примеру, свои средства в покупку заемщиком новой квартиры.

Значит дополнительно оформляется закладная, чтобы добросовестный заемщик не забывал про кредит. Это своего рода гарантия выполнения им своих обязательств.

Владельцем выданных средств является не заемщик, а все-таки банк, поэтому он стремится получить от вас закладную, чтобы после (при крайней необходимости) лишний раз не подтверждать в суде свои права на недвижимость.

Это не означает, что банк изначально намеревается заполучить недвижимость задешево, воспользовавшись вашей наивностью, юридической неосведомленностью и опрометчивостью поступков.

Если это все же сговор, тогда ваш юрист станет доказывать уже не в арбитраже, а в обычном районном суде общей юрисдикции, что умысел кредитора носил противозаконный характер, что банк изначально ставил перед собой цель, используя какие-то косвенные средства, довести клиента до состояния неплатежеспособности. Также кредитор мог злонамеренно воспользоваться затруднительным положением заемщика при первой же возможности.

Для предъявления такого обвинения прежде потребуется выяснить, кто выступает в роли третьих лиц, заинтересованных в приобретении вашего жилья. Также нужно будет выявить взаимосвязь (лучше всего обозначить коммерческие контакты и обязательства), возникшую между обозначенными лицами и вашим недобропорядочным кредитором.

3. Долговые обязательства увеличиваются в объеме, если они:

- накапливаются из-за несвоевременных выплат;

- позволяют назначить пеню;

- обрастают штрафными санкциями.

Условия дополнительных начислений оговариваются еще до отправки договора на регистрацию в Росреестр.

4. Если вы оказались в непростой жизненной ситуации, или ваш бизнес испытывает временные трудности, тогда вы имеете право требовать от банка пересмотра условий погашения ипотечного кредита. Желательно договориться с кредитором на счет рефинансирования мирным путем.

Если же банк не идет на уступки, тогда стоит обратиться в суд. Но прежде проконсультируйтесь с грамотным практикующим юристом, хорошо разбирающимся во всех нюансах процесса кредитования.

На суде представители банка постараются доказать, что неплатежи и дальнейшее нарастание суммы долга возникли из-за халатного отношения к исполнению обусловленных долговых обязательств.

Ваш юрист постарается убедить суд, что это временные трудности форс-мажорного характера, а назначенное рефинансирование поможет расплатиться с кредитором без применения конфискационных мер.

5. Залоговую квартиру можно отстоять, но не всегда. Компетентный правовед, к которому вы обратитесь за консультацией, честно укажет, какова в вашем индивидуальном случае вероятность выиграть процесс.

Подписывая закладную, вы вряд ли вникали во все тонкости взятых на себя обязательств, так как собирались рассчитываться своевременно. Но ипотечное кредитование предусматривает выплату в течение длительного периода, и в эти годы всякое может случиться.

Высококвалифицированный юрист-практик советует клиенту не забывать про главное правило закладной: этот документ является обременением его имущественных прав. Пока заемщик полностью не погасит долг, он не будет считаться полноправным владельцем ипотечной квартиры.

Если в других ситуациях заемщика не выселят из единственного жилья, то подписание закладной в момент получения ипотечного кредита дает право банку выселить из квартиры должников даже зимой, даже с детьми! Ведь вы изначально не являлись полноправным владельцем этого имущества.

Залоговая квартира тут же будет продана на аукционе. Естественно, банк не заинтересован в продаже вашего имущества по максимально высокой цене и ждать богатого покупателя не станет.
Цена квартиры будет назначаться с таким расчетом, чтобы появилась возможность погасить только ипотечную задолженность. Возможно, основная часть средств, что была внесена в покупку жилья лично вами, будет безвозвратно утеряна. Если пустить дело на самотек, может быть вам вернут только жалкие остатки вложенных денег.

К тому же правила самого аукциона, организованного при содействии кредитора, могут помочь конкретному заинтересованному лицу приобрести квартиру как можно дешевле.
Так что стоит добиваться назначения реструктуризации долга в суде, иначе ваши финансовые потери могут оказаться колоссальными.

Как оттянуть приход судебных исполнителей?

Если вы не можете в настоящий период рассчитываться с банком своевременно, тогда опытный юрист советует воспользоваться предложенными вариантами решения проблемы.

1. Ипотеку можно погасить за счет оформления кредита под залог иного объекта.

2. Имущество иной раз выгодно перезаложить.

3. Может быть вам удастся оформить повторный кредит (имейте в виду, что в другом банке

Проконсультируйтесь с вашим юристом по поводу дополнительных условий, предложенных кредитором.

4. Лучше всего (конечно, если вы понимаете, что расплатиться по ипотечному кредиту не сможете) самостоятельно реализовать такую квартиру. Для этого потребуется согласовать все вопросы с банком.

Если кредитор откажется давать свое согласие, тогда следует обратиться в суд. Ведь предоставление имущества в залог вовсе не означает, что банку плата по просроченному кредиту должна предоставляться обязательно в натуре. Наличие обозначенного имущества в нетронутом состоянии выступает всего лишь гарантией того, что вы не скроетесь со всей суммой, полученной при продаже квартиры, в неизвестном направлении.

Все вопросы по поводу передачи денег банку можно согласовать. Суд не вправе изначально рассматривать вас в статусе потенциального мошенника, намеревающегося скрыться с деньгами.
Поэтому продажа квартиры на определенных условиях (к примеру, с единовременной передачей задолженности другому подписанту закладной) может быть позволена судом. Ведь сотрудники банка должны будут обосновать свой отказ от дальнейшего сотрудничества с вами на взаимоприемлемых условиях. Такие споры рассматриваются в арбитражном суде.

В противном случае залоговая недвижимость будет передана банку для реализации без каких-либо дополнительных условий. После ее продажи "с молотка" вы можете вовсе ничего не получить.

Как не продешевить при продаже квартиры?

Допустим, принимается решение о переходе прав к кредитору по залоговому документу. Тогда составляется двустороннее соглашение, подписантами которого выступают кредитор и заемщик. Переход прав регистрируется в Росреестре. После регистрации квартира отчуждается и передается банку. Кредитное учреждение выставляет залоговое имущество на торги.

Следует подключить к процессу грамотного юриста, чтобы была предусмотрена рентабельность сделки. В противовес версии аналитического отдела банка следует указать свой вариант оценки имущества. К тому же времена меняются, и первичная методика оценки недвижимости сегодня может потерять актуальность. Также значение в процессе корректирования цены имеют:

- понижение (чаще повышение) первоначального взноса;

- понижение (чаще повышение) процентной ставки.

Могут возникнуть сложности в случае, если отмечается тенденция падения цен на рынке недвижимости. Банк все равно получит всю причитающуюся сумму, причем в первую очередь. Зато вы потеряете часть вложенных средств.

Сотрудничать с банком даже на таких условиях можно, если изначально обсудить все вопросы, способные стать причинами обострения конфликта, со своим юристом. Все эти условия стороны оговаривают индивидуально.

Кстати, такая же залоговая схема используется в случае выдачи неоплатного кредита, не имевшего целевого назначения.

Иногда граждане сами желают избавиться от неликвидной собственности с помощью подобной схемы. Они договариваются с оценщиками банка и получают кредит под залог сомнительной недвижимости. Далее происходит "форс-мажорное" разрушение строения, и заемщик соглашается передать развалины банку.

Стоит отметить, что "погашение" кредита таким образом может привести к открытию уголовного дела по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ).

С кем вам следует консультироваться?

Своевременная консультация с практикующим правоведом и грамотно организованное юридическое сопровождение в суде окажутся для вас более выгодными действиями, чем опускание рук или попытка обойти закон.

Однако самостоятельно отстоять свои интересы вам не удастся. Защиту следует строить на многих законодательных актах, а не только на использовании Конституции РФ (ст. 40) или на положениях Гражданского кодекса РФ (статьи 3 и 334).

Следует учитывать и такие законодательные акты:

- закон № 122-ФЗ от 16.07.1998 года, касающийся выдачи ипотеки (документ утрачивает силу с 1 января 2020 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ);

- параграф 3 глава 23 Гражданского кодекса РФ, касающийся залога;

- закон № 405-ФЗ от 06.12.2011 года, регулирующий права сторон, имеющих отношение к залоговому имуществу;

- закон № 39-ФЗ от 22.04.96 года, в котором содержатся нормативы, касающиеся обращения ценных бумаг;

- различные законы, регламентирующие деятельность нотариата, если договор был зарегистрирован у нотариуса;

- конкретные статьи ГПК РФ, а также многие другие законы, постановления, решения различных пленумов ВАС РФ.

Кроме того, следует постоянно следить за всеми изменениями в ранее принятых законодательных актах и за введением в действие новых правил. Так что напрашивается однозначный вывод: выиграть процесс сможет тот ответчик по иску, который привлечет грамотного и опытного специалиста в области права.

С искренним уважением,

Алексей Гуслев.

Теги: